张文建

本案为张文建律师2016年代理的一起房屋确权案件，法院最终通过我方提供的充分证据作出法律判断，确认我方当事人是房屋的真正权利人。为保护当事人的隐私权，双方当事人的真实姓名隐去。一、案情简介耿先生于1999年在上海市区购买了房屋一套，交纳了全部房款及相关费用。但因当时耿先生在江苏省扬州市工作，不能享受上海市职工的有关优惠条件。于是耿先生与弟弟耿某协商，将该房屋登记在弟弟耿某的名下。该房屋多年来一直由耿先生一家居住使用，居住期间的相关费用也由耿先生支付，房产证也由耿先生保管。但是，2016年，耿先生欲将房屋出售请弟弟耿某配合时，耿某拒绝，并称房屋当初是自己购买的，只是借给耿先生居住这么多年。二、案情分析本案涉及实际生活中存在的房屋买卖借名登记问题，因此类问题的归属、内容产生争议的，利害关系人可以请求确认权利。耿先生咨询了一些律师，有的律师认为，房产证登记的名字是弟弟耿某，没有证据显示购房款是耿先生交纳，且我们国家对于不动产实行的是登记主义，房产登记簿和房产证登记的都是耿某，按照物权的取得规则，耿某拥有当然的所有权，耿先生很难推翻耿某的产权人地位，诉讼风险很高。张律师接受委托后认为，由于经济生活的复杂性和其他各种原因，房产登记出现错误在所难免。《物权法》之所以规定了异议登记和更正登记，就是考虑到出现错误登记情形如何应付的。对于争议房屋，耿先生当初交纳了全部房款和相关费用，只是因为身份关系，为了方便购房，才将房产登记在他人的名下。耿先生多年来居住使用，居住期间的费用也由其支付，房产证也由其保管。这些事实都能够证明耿先生就是争议房屋的真正权利人。鉴于耿先生说，弟弟耿某现在手里也有一本房产证，是弟弟耿某谎称房产证丢失，最近从房产管理部门补办的，为防止耿某在双方争议期间偷偷卖掉争议房屋，张律师建议耿先生立即到房产部门提出异议登记，然后根据法律规定在15日内到法院起诉，通过充分的证据证明自己才是真正的房屋权利人。三、庭审情况当日庭审非常庄重，媒体进行了现场录像。张律师在举证质证之后，就谁是真正的权利人发表了如下代理意见：第一，既要看到涉诉房屋产权证登记为谁，更要看到长期由谁保管。房屋产权证是房屋产权的重要凭证，产权人一般不会随意交给他人。本案中，原告长期持有最初的房屋产权登记证，登记人为被告。如果房屋实际权利人为被告，则由原告长期保管产权证书的做法有违常理，不符合日常生活经验。另外，虽然被告手中也持有产权证书，但据其陈述，该证书的获得为原有证书丢失后补办。在被告缺乏证据证明原告持有的原始证书具有非法性时，原告持有的原始产权证书的证明力显然大于后补的证书。第二，要看涉诉房屋的购房款及相关税费由谁支付。依据常理，自己购买房屋必定自己交付购房款及相关税费。本案中原告提供了收据、证明书、证人证言等相关证据，证明是其缴纳的涉诉房屋的购房款，且持有办理房屋产权登记所支付的必要费用票据和水电费、物业费的票据。对此，被告解释为其原来在此居住，因搬家丢失了办理房屋登记的票据，将必要费用支出的票据与房屋产权证书综合考虑，被告皆称丢失的说法有违常理。第三，要看涉诉房屋由谁长期支配使用。涉诉房屋由谁长期支配使用也是认定真实权利人的一个重要依据。本案中，原告提供了多年交纳水电费、煤气费、物业费、装修费等票据，证明涉诉房屋自购买之后一直由原告居住，且进行了装修。被告称，其与原告是兄弟关系，原告家庭状况不好，出于兄弟情分一直把房屋借给原告居住长达十七八年，且不知晓房屋装修的情况，同样与常理不符。第四，房屋出卖方的证明。房屋买卖合同的签订双方为买受人与出卖人，当初出卖方与何人签订合同及收取何人交付的房款也是判断真实权利人的重要依据。本案中当初房屋出售公司的经办人员证明买卖合同签订后，记忆中后来的各种交费、交房手续都是原告办理的，从一个方面也证明被告没有缴纳过购房款，原告是真实的权利人。综上，原告提供的证据相互印证，已经形成完整的证据链，证明了原告是涉诉房屋的真正权利人，而被告并没有提供有力的证据证明其主张。故，法院对原告要求确认争议房屋归其所有的诉讼请求应予以支持。四、判决结果法院判决涉诉房屋归原告所有，被告应于判决书生效之日起15日内协助原告将涉诉房屋的产权变更登记至原告名下。后被告上诉，中院判决驳回上诉，维持原判。五、案件办理启示当前，社会生活复杂多变，房产价值不菲，在利益和诱惑面前，名义权利人与实际权利人利益之争时有发生，导致房产案件复杂疑难，乱象丛生。处理该类案件的基本思路是，最大限度地搜集证据，使己方的证据形成一个完整的证据链，依据常理和高度盖然性原则实现诉讼目的。郑重声明：本文系张文建律师原创作品，请勿用于经营性的转载或使用。谢谢配合！

本案为张文建律师2016年代理的一起房屋买卖案件，在买卖双方过户过程中，房屋被法院司法查封，房屋买卖目的眼看无法实现。在当事人何先生已走弯路即将痛失机会的情况下，张律师接受委托后，迅速实施正确方案，化险为夷，迫使出卖人张某把房屋卖给何先生。为保护当事人的隐私权，双方当事人的真实姓名隐去。一、案情简介2015年12月31日，何先生与张某签订《上海市房地产买卖合同》，购买青浦区赵巷镇赵巷路一处房产。合同约定，房屋购买价为177万元，买卖双方在2016年3月31日之前共同申请办理转让过户手续（后经协商，过户时间变更为2016年4月10日。）2016年1月4日何先生一次性支付给张某95万元，由张某用于涤除房贷，尾款82万元由何先生通过公积金贷款支付。合同签订不久，上海市房价直线上涨，至2016年4月底该处房产市场价已达320万元左右。张某在配合何先生过户事宜上一拖再拖。2016年5月9日，双方再次到青浦区房产交易中心配合过户时，发现房屋被青浦区法院司法查封。通过向法院查询，系张某欠郭某150万元借款未还被起诉，郭某申请查封了买卖中的房屋。郭某系张某老乡。二、案情分析何先生在委托张律师之前，咨询了其他律师，其他律师认为，基于张某与郭某的老乡关系，在当前房价急剧上涨的背景下起诉并查封房产，显然系虚假诉讼，只要何先生申请以第三人的身份参加郭某与张某正在审理的诉讼案件，戳穿其面孔，还原事实真相，让郭某败诉，就会解除司法查封，实现买卖房屋的目的。何先生认为有道理，聘请律师作为代理人，以第三人身份申请参加诉讼，法院同意。但法庭上发现，原被告双方之间确实存在借款转账行为且时间在何先生与张某签订房屋买卖合同之前。何先生感到不妙，代理律师劝他等待判决书下来后再作决定。在这种情况下，何先生经张律师的老客户介绍找到张律师。张律师认为，处理这类案件首先要考虑的是提起查封异议申请。2015年5月5日之前，尽管也可以提前查封异议，但因法律法规没有具体规定，申请后法院一般是裁定驳回。2015年5月5日最高人民法院通过的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》施行，针对该类案件有了明确的规定。该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”这意味着，何先生与张某的房屋买卖合同只要符合前述4个条件，就可以解除司法查封。何先生之前以第三人身份参加的诉讼是绕了个弯路。张律师接受何先生委托后，在全面了解何先生与张某交易的所有细节后，在第一时间设计好方案，与当事人一道用7天时间搜集完善了所有证据，迅速向查封法院提起查封异议申请。提出查封异议申请后第3日，何先生又以原告身份向法院起诉，要求张某配合过户，同时查封了买卖房屋，确保郭某诉张某的案件即便郭某胜诉也不致轻易被交易或拍卖，另外还可避免再发生更多司法查封使何先生处于更加不利的地位，毕竟何先生的查封现在已处于有利的“二封”地位。后来发生的事实果然不出张律师所料，郭某诉张某案件郭某胜诉，南京一家公司在何先生查封之后又查封了该处房产。在此期间，张某还起诉何先生一起要求腾空房屋、排除妨碍的案件。案件一波三折，危机四伏，处处充满陷阱。三、案件办理结果查封法院在举行听证会后，裁定解除了对买卖房屋的查封。何先生按照法院要求把房屋尾款打入法院代管账户，并通过另案法官与南京一家公司协商解除了查封。最终，在长达6个多月，历经几次惊心动魄的“战役”之后，张某服输，配合何先生过户。何先生在张律师的保驾护航下，打赢了房屋保卫战。四、案件办理启示这起案件的复杂程度、处理难度超出一般执业律师的想象，可以说没有专业房产律师代理，当事人买房的目的根本无法实现。一般执业律师之所以没有想到使用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，是因为这个司法解释在当时施行时间不长，对房产案件做的较少的律师很难关注到这条规定。这点能够理解。而专业房产律师，因平时工作的着力点在房产案件上，对涉及房产案件的规定处处留心，因此能够迅速看到症结所在，对症下药，解决问题。郑重声明：本文系张文建律师原创作品，请勿用于经营性的转载或使用。谢谢配合！

本案为张文建律师2015年代理的一起房屋动迁案件，案件错综复杂，在客户对事实浑然不知的情况下，张律师不辞辛苦，尽职调查，刨根问底，顺藤摸瓜，让客户在意料之外获得更多的利益。为保护当事人的隐私权，双方当事人的真实姓名隐去。一、案情简介上海市长宁区哈密路Ⅹ号202、204、205室房屋列入动迁，房屋性质为公房。2014年7月，承租人王先生与房屋动拆迁公司签订拆迁补偿安置协议，货币补偿款为230万元左右，共获得4套安置房屋。涉诉房屋内有户口本3本，在册人口14人。因对征收补偿安置利益如何分配协商不成，承租人王先生的大姐一家5人作为原告，把承租人王先生一家、王先生的二姐一家、三姐一家、四姐一家作为被告诉至法院，要求购买安置房，分割征收补偿款。本案承租人王先生委托张律师作为代理人。二、案情分析这是一起公房动迁补偿安置案件。对于公房动迁案件，关键是抓住同住人认定这个关键。根据上海市的动迁补偿安置政策，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有，只要认定为同住人就享受动迁安置利益，否则则不能享受。按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，并实际居住一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。司法实践中，他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被征收后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。我方当事人王先生是涉诉房屋的承租人，要想多获得动迁安置利益，必须逐一排查谁是同住人谁不是同住人。王先生与4个姐姐年龄悬殊很大，且平时来往较少，对4个姐姐的家庭是否享受过福利分房或是否享受过动迁安置利益不了解。张律师与王先生沟通探讨后，决定对其中的6个人展开调查。为了这6个人，张律师采取了从户籍所在地变迁倒查的办法，从现在的户籍所在地追溯到迁入之前所有的户籍所在地，列出每人名下曾经居住过的房屋，然后向法院申请调查令核实。这项工作可谓费心费神，张律师为调查其中的1人，曾经跑了5个派出所摘抄户籍内档。功夫不负有心人，通过调取户籍摘抄资料、房地产登记簿信息、单位分配职工住房审核表、售房审批表、公有住房买卖合同、动迁补偿安置协议、居委会证明和证人证明等资料，最后居然可以排除7人不属于同住人的范围。三、判决结果法院判决4套安置房屋中的2套均由王先生一家购买所有，王先生同时获得了更多的补偿款。判决结果出乎王先生的意料之外。王先生说，原来大家在一起协商时，我只准备要1套面积最大的房子，多分一些补偿款，其他人家都不同意，闹得不可开交，最后告到法院，没想到经过法院判决我家还多得了1套房，增加了补偿款。四、案件办理启示房屋征收补偿安置案件政策性强，不同时间不同地块差异都很大，涉及的证据往往时间跨度久远，取证比较困难。与其他类型的房屋纠纷案件相比，动迁案件一个显著特点是，法律法规所占的成分相对较少，政策性规定相对较多，法官自由裁量的权利相对较大。代理律师除须掌握动迁补偿安置的法律法规之外，更要熟练掌握各种动迁政策，对动迁案件中法官一般如何自由裁量也要拿捏到位。在取证方面，要通盘考虑，注重细节，宁可信其有，不可推其无，扎扎实实地做好尽职调查工作。唯有如此，才能把案件做到极致，使当事人利益最大化。郑重声明：本文系张文建律师原创作品，请勿用于经营性的转载或使用。谢谢配合！