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律师信息
  • 姓名 : 张文建律师
  • 电话 : 150****6881
  • 职务 :
  • 机构 : 上海瀛东律师事务所
  • 证号 : 13101201310463767
  • 邮箱 : 150****6881@163.com
  • 地址 : 上海市恒丰路436号环智国际大厦29层
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准确定性认购书,房屋差价获全赔
作者:张文建发布时间:2018-03-22 来源:浏览量:0

      本案为张文建律师2017年代理的一起案件,一审是浙江省嘉兴市南湖区法院审理,二审在嘉兴市中级法院审理,两审均胜诉。案件标的额看似不大,但案件处理技术含量极高,充分证明只有走专业化道路,才能做出精品房产案件。为保护当事人秘密,双方当事人的真实名称隐去。

 

一、案情简介

2016年5月,出卖人李某与开发商签订商品房预售合同,从嘉兴宏润花园购买商品房1套,房屋面积99.9平方米。2016年11月24日,李某与买受人吴先生签订《嘉兴宏润花园楼宇认购书》,将前述房屋以105万元出售给吴先生,吴先生向李某支付定金30万元。双方签订认购书时,出卖人李某尚未办出房产证。谁料,双方签订认购书不久,因上海市房屋限购,引起嘉兴市的房价快速增长。2017年6月,前述房屋价格已达160万元左右。李某违约,于2017年6月12日书面通知吴先生解除合同。2017年6月16日李某办出房屋产权证。


二、案情分析

吴先生是通过收看电视节目找到的张律师,在委托张律师之前,吴先生已经咨询了不少法律人士,一致认为,吴先生与李某签订的认购书充其量只是一份定金合同,按照定金罚则,吴先生最多可获得21万元的赔偿(法律规定,定金不得超过总金额的20%。吴先生尽管支付了定金30万元,但依据定金罚则获赔应为21万元。)吴先生如果要求继续履行合同或者要求赔偿房屋差价款都不可能实现。其他律师大致给出了这样几条理由:第一,认购书一般属于一手房购买人与开发商签订的意向书,在二手房买卖中没有这个概念,找不到明确的法律依据;第二,吴先生与李某签订认购书后双方没有再签订正式的商品房买卖合同,双方还有一些悬而未决的问题没有解决;第三,李某尚未办理房产证就出售房屋,违反了商品房交易的法律法规,会导致合同无效。吴先生收看张律师在电视节目中点评的房产案件后联系了张律师。张律师发表了与其他律师迥然不同的观点。张律师认为,这份认购书并非定金合同,从法律性质上属于预约买卖合同,完全可以主张房屋购买价与市场价的差价款损失。


三、庭审情况

庭审中,被告李某委托的律师发表了前述多数律师分析的观点。张文建律师在举证质证之后发表了以下代理意见:

原告与被告之间的房屋买卖合同已经依法成立生效,双方均应按照约定全面履行自己的义务。现被告因房屋价格上涨书面通知原告解除合同,明确不履行合同义务,已构成根本违约,原告合同目的不能实现,原告依法提出与被告解除合同,双倍返还原告定金,赔偿原告系争房屋市场价与购买价差价损失,符合法律规定。

原告与被告2016年11月24日签订的《嘉兴宏润花园楼宇认购书》,从法律性质上说,属于预约买卖合同,但这份预约买卖合同已经具备房屋买卖合同的主要条款,包括房屋的位置、面积、价款、定金、过户期限等都作了明确约定。被告除了是房屋的出卖人,还有另外一个身份,就是房屋中介公司的法定代表人,作为房屋买卖方面的专业人士,对于房屋买卖合同应当按约定履行,比普通人有更清楚的认识,更应当讲求诚信。被告2016年5月11日与开发商签订商品房买卖合同,购买了系争房屋,开发商办出大产证后,被告就完全具备了办理小产证的条件,而被告却因房屋价格上涨不积极办理小产证配合原告过户,有违合同约定和法律规定。2017年6月12日,被告向原告发出解除合同通知,声称因开发商没有办出大产证原因,无法继续履行合同,而被告在之后不足1周就办理了小产证,明显不符常理。

目前系争房屋的市场价已经达到160万元左右,如果任由被告违约,原告再购买同等条件的房屋将增加55万元左右,显然对原告不公平。

原告现在主张的两项诉讼请求,均有明确的法律依据。《合同法》第一百一十五条规定,收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。被告收受原告30万元定金,按照诚实信用原则,应该按约定双倍返还60万元。考虑到《担保法》第九十一条规定,定金一般不得超过主合同标的额的百分之二十,原告主张20万元。

同时,《合同法》司法解释三第二条载明,当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。损害赔偿包括实际损失和可得利益损失(包括合同履行后可以获得的财产利益)。系争房屋的市场价与购买价相差55万元左右,原告主张被告双倍返还定金弥补原告损失20万元后,尚有35万元左右的差价损失得不到弥补,原告再要求被告赔偿差价损失35万元,符合本案事实和法律规定。

庭审中,法庭释明,南湖区法院对房产案件的审理一般只支持一项,要么是适用定金罚则;要么是适用房屋差价。张律师立即选择了后者,力争使原告的利益得到最大化的维护。由于被告对原告提出的房屋差价损失不服,双方通过法院委托房屋评估机构对房屋购买价与市场价进行了评估。

四、一审判决结果

南湖区法院判令被告李某向吴先生赔偿房屋差价款51.6万元,诉讼费、评估费均由被告承担。吴先生的诉讼目的彻底达到。


五、二审情况

一审判决宣判后,被告李某不服,向浙江省嘉兴市中级法院上诉。张律师针对上诉人的上诉请求、事实和理由,发表了如下答辩意见:

不同意上诉人上诉请求,一审判决事实认定清楚,适用法律正确,应予以维持。

(一)上诉人称一审法院对部分案件事实未能查清,上诉人的行为不构成违约,合同解除上诉人不承担违约责任。该说法没有事实依据。

1、关于“认定案件事实部分”,一审法院确认原被告“双方于2017年5、6月份就涉案房屋办理产权及签订房屋买卖合同事项多次沟通未果”。造成涉案房屋办理产权及签订房屋买卖合同事项多次沟通未果的原因是因房屋价格上涨,上诉人不愿再出卖房屋,不配合被上诉人签订房屋买卖合同,不配合被上诉人过户。至于上诉人提到的首付款双方没有达成一致意见也不符合事实。上诉人在被上诉人已经支付30万元定金的情况下,要求被上诉人再支付50万元购房款,被上诉人已经答应且准备好了房款,而上诉人就是一拖再拖,不愿见被上诉人。上诉人并非诚心要求被上诉人支付首付款,而是为了拖延时间、蒙骗被上诉人,然后把房屋高价卖出。故,上诉人以《认购书》对首付款约定不明、双方事后又没有达成一致意见主张不承担违约责任无事实依据。

2、上诉人称上诉人与开发商签订的《浙江省商品房买卖合同》中开发商承诺的交给上诉人大产证的时间是2017年6月30日前,上诉人与被上诉人签订的《认购书》约定2017年5月底之前过户给被上诉人不构成履行的条件,上诉人不存在违约。被上诉人谈3点意见:第一,被上诉人直到现在也没有见到上诉人与开发商签订的完整的房屋买卖合同。被上诉人向上诉人买房时,上诉人仅向被上诉人提供了买卖合同第1、2两页,被上诉人没有经验,且中间介绍人是房屋中介,与被上诉人是亲戚,与上诉人是朋友,被上诉人也就没有要求上诉人提供完整的房屋买卖合同。被上诉人之所以向一审法院仅仅提供2页买卖合同作为证据的原因就在于此。被上诉人根本不知道开发商承诺2017年6月30日前交付大产证。第二,即便房屋买卖合同上确实载明开发商2017年6月30日前交付大产证,也不影响《认购书》的效力,因为6月30日前是个区间,不是特指6月30日。上诉人是上海一家房产中介公司的法定代表人,从事房屋买卖中介业务,其业务范围就在上海及上海市周边的嘉兴、昆山等江浙一带,说明其对开发商办出大产证的时间比较了解。第三,本案涉案房产开发商大产证3月底就已经办出,该区域绝大多购房人均于4月底5月初办理了小产证,这一事实行为证明涉案房屋已经具备办理小产证及过户的条件,称《认购书》签订时不构成履约条件显然违反诚实信用原则。

3、上诉人称预约买卖合同在预约期间不确定因素仍可能发生,因此《认购书》未履行完毕不应承担违约责任。该说法没有事实依据和法律依据。第一,上诉人与被上诉人签订的这份预约买卖合同已经具备买卖合同的必要要素,只要双方全面履行,就会实现合同目的,不存在不确定因素。第二,对于预约买卖合同的违约责任,法律法规和司法解释都有明文规定,不存在预约买卖合同不承担违约责任。

被上诉人需要强调的是,上诉人的违约行为集中体现在2017年6月10日的《解除嘉兴宏润花园楼宇认购通知书》上。上诉人称是因开发商未能办理大产证导致房屋交易无法完成,而事实是开发商2个月前就办出了大产证,且上诉人在发出解除通知后不足1周就办出了小产证,上诉人提出的因开发商原因无法继续履行合同的事实根本就不存在,根据法律规定和双方的合同约定,上诉人理应承担违约责任。

(二)上诉人称一审法院适用法律错误,房屋差价不应作为被上诉人的信赖利益损失。这一说法没有法律依据。

1、上诉人称涉案房屋价格105万元,被上诉人支付了30万元定金,一审法院判决其支付房屋购买价与市场评估价的差价款51.6万元显失公平。这一说法是错误的。第一,要看到被上诉人一直在切实履行合同,并按上诉人的要求又准备好了50万元的购房款,只是因为上诉人因房价上涨不愿卖房不予配合。第二,要看到上诉人与被上诉人签订《认购书》的时间是2016年11月24日,至上诉人2017年6月12日送达解除合同通知,已长达半年多的时间。在半年多时间里,涉案房屋上涨了几十万。因上诉人的违约,被上诉人丧失了购房机会、增加了购房成本。被上诉人产生的信赖利益损失,理应由上诉人承担。违约方不能因违约得到额外的利益,守约方不能因守约损失得不到全部赔偿,这是商品交易的一般规则,体现公平正义原则。

2、上诉人称在合同履行过程中不存在过错,合同解除后,房屋产权仍登记在上诉人名下,上诉人并未将房屋高价转让给他人。上诉人存在的过错,本案非常明确。在开发商已经办出大产证,该区域绝大多数购房人都已办出小产证的情况下,只因房价上涨,上诉人就失去诚信,不按合同约定与被上诉人及时签订房屋买卖合同、不配合被上诉人过户、虚构开发商没有办出大产证的事实,就是一种明显过错。在没有与被上诉人解除买卖合同的情况下,上诉人就把涉案房屋在房屋中介处偷偷挂牌,让他人看房,更是一种过错。至于上诉人2017年6月16日办理小产证后没有高价卖出,是因为2017年6月20日被上诉人就起诉到法院且查封了涉案房屋。

3、对于上诉人提出的根据预见规则,上诉人无法预见如违约会赔偿房屋差价款问题。被上诉人认为,上诉人完全能够预料违约后要赔偿前述损失。正如前述,上诉人本身就是房屋中介公司的法定代表人,业务范围在江浙沪一带,对房屋交易市场比一般人有更多的优势,其身份、职业决定比一般人有更强的预见能力。上诉人只是侥幸地认为,虚构的事实可以蒙骗被上诉人解除合同,从而让自己得到更多的利益而已。

综上,请二审法院驳回上诉人的上诉,维持一审判决。


六、二审判决结果

驳回上诉,维持一审判决。


七、案件办理启示

本案诉求赔偿金额50万元左右,看着就是一起小案件。但这起小案件,却蕴藏着极高的技术含量,对认购书定性不准或法庭论证不足,都可能损害被代理人的利益。部分律师之所以没有判断出原被告双方签订的认购书是预约买卖合同,就是对这类特殊的房产案件缺乏研究。如果按照一般执业律师的思路,本案只是一份定金合同,按照定金合同起诉,吴先生只能获赔21万元,而不是51.6万元,明显损害了吴先生的利益,没有使其利益最大化。律师只有走专业化道路,才能确保案件质量。


郑重声明:本文系张文建律师原创作品,请勿用于经营性的转载或使用。谢谢配合!



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