一、案情简介

上海市长宁区哈密路Ⅹ号202、204、205室房屋列入动迁，房屋性质为公房。2014年7月，承租人王先生与房屋动拆迁公司签订拆迁补偿安置协议，货币补偿款为230万元左右，共获得4套安置房屋。涉诉房屋内有户口本3本，在册人口14人。因对征收补偿安置利益如何分配协商不成，承租人王先生的大姐一家5人作为原告，把承租人王先生一家、王先生的二姐一家、三姐一家、四姐一家作为被告诉至法院，要求购买安置房，分割征收补偿款。本案承租人王先生委托张律师作为代理人。

二、案情分析

这是一起公房动迁补偿安置案件。对于公房动迁案件，关键是抓住同住人认定这个关键。根据上海市的动迁补偿安置政策，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有，只要认定为同住人就享受动迁安置利益，否则则不能享受。按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，并实际居住一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。司法实践中，他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被征收后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。

我方当事人王先生是涉诉房屋的承租人，要想多获得动迁安置利益，必须逐一排查谁是同住人谁不是同住人。王先生与4个姐姐年龄悬殊很大，且平时来往较少，对4个姐姐的家庭是否享受过福利分房或是否享受过动迁安置利益不了解。张律师与王先生沟通探讨后，决定对其中的6个人展开调查。为了这6个人，张律师采取了从户籍所在地变迁倒查的办法，从现在的户籍所在地追溯到迁入之前所有的户籍所在地，列出每人名下曾经居住过的房屋，然后向法院申请调查令核实。这项工作可谓费心费神，张律师为调查其中的1人，曾经跑了5个派出所摘抄户籍内档。功夫不负有心人，通过调取户籍摘抄资料、房地产登记簿信息、单位分配职工住房审核表、售房审批表、公有住房买卖合同、动迁补偿安置协议、居委会证明和证人证明等资料，最后居然可以排除7人不属于同住人的范围。

三、判决结果

法院判决4套安置房屋中的2套均由王先生一家购买所有，王先生同时获得了更多的补偿款。

判决结果出乎王先生的意料之外。王先生说，原来大家在一起协商时，我只准备要1套面积最大的房子，多分一些补偿款，其他人家都不同意，闹得不可开交，最后告到法院，没想到经过法院判决我家还多得了1套房，增加了补偿款。

四、案件办理启示

房屋征收补偿安置案件政策性强，不同时间不同地块差异都很大，涉及的证据往往时间跨度久远，取证比较困难。与其他类型的房屋纠纷案件相比，动迁案件一个显著特点是，法律法规所占的成分相对较少，政策性规定相对较多，法官自由裁量的权利相对较大。代理律师除须掌握动迁补偿安置的法律法规之外，更要熟练掌握各种动迁政策，对动迁案件中法官一般如何自由裁量也要拿捏到位。在取证方面，要通盘考虑，注重细节，宁可信其有，不可推其无，扎扎实实地做好尽职调查工作。唯有如此，才能把案件做到极致，使当事人利益最大化。

郑重声明：本文系张文建律师原创作品，请勿用于经营性的转载或使用。谢谢配合！